Por Gloria Juliá Pérez, Socia-Abogada de Sáinz de Baranda
Las últimas medidas legislativas, así como la mediática problemática de la ocupación de los inmuebles de la Bonanova, en la ciudad de Barcelona, han puesto el foco sobre los conflictos que irrumpen con la ocupación sin título habilitante -conocido como “ocupación ilegal”-.
Para abordar esta controversia, y alcanzar soluciones, es preciso tomar conciencia de qué implicaciones legales tiene ostentar la propiedad sobre una vivienda.
Es evidente de que la propiedad adquirida legalmente otorga a sus titulares el derecho a usarla y disfrutarla de forma plena. Uso y disfrute que no es absoluto, puesto que la legislación impone que se haga dentro de los límites inherentes a la buena vecindad. En otras palabras, la propiedad no legitima para producir inmisiones ilegítimas (tales como humo, ruidos…) a los vecinos, perturbar la convivencia, etc. Asimismo, la normativa estipula que el derecho de propiedad se debe ejercer de acuerdo a su función social. Supuesto que legitima al poder legislativo para crear y determinar límites y restricciones al dominio, siempre que respondan a la utilidad social de los bienes.
En base a esta utilidad social de los bienes, junto con los límites inherentes a la buena vecindad, el legislador ha ido adoptando medidas y mecanismos encaminados a abordar la polémica surgida por la inacción de aquellos propietarios que, considerados como “grandes tenedores”, se desentienden ante la ocupación ilegal de una de sus fincas. Ocupación que altera la convivencia o el orden público o pone en peligro la seguridad o integridad del inmueble. Pues bien, esta inacción del propietario representa el incumplimiento de sus obligaciones en lo que se refiere al inmueble y a la convivencia con el vecindario.
En este contexto, el pasado 15 de febrero, se aprobó en Cataluña la Ley 1/2023 en relación con la adopción de medidas urgentes para afrontar la inactividad de los propietarios en los casos de ocupación ilegal de viviendas con alteración de la convivencia vecinal; y por la que se modificaba la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.
Esta normativa permite que, ante la pasividad de los propietarios frente a las referidas situaciones conflictivas –lo que supone la negligencia de su responsabilidad-, se puedan accionar unos mecanismos que faculten, a los ayuntamientos y a las comunidades de propietarios, a actuar para restablecer la convivencia. Sin embargo, estos mecanismos sólo se pueden emplear en los supuestos de que el propietario sea “gran tenedor”, según la definición de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
Gloria Juliá Pérez, Socia-Abogada y Directora del Departamento Jurídico – Civil Procesal de Sáinz de Baranda
Por lo que atañe a los ayuntamientos, se les autoriza para adquirir temporalmente el uso de la vivienda con el objetivo de destinarla a políticas públicas de vivienda social. Evidentemente esta adquisición debe ir precedida de un procedimiento con las garantías legales oportunas, que debe iniciarse con un requerimiento previo al propietario de la finca para que inste su desalojo en los casos de alteración de la convivencia o de desórdenes públicos o si se pone en peligro la seguridad o la integridad del inmueble. El propietario tiene un plazo de un mes para acreditar documentalmente que el ocupante del inmueble tiene el título habilitante para ocuparlo o para acreditar documentalmente que ha ejercido la acción de desahucio. Si una vez transcurrido este plazo el propietario no ha cumplido el requerimiento en uno u otro sentido, el Ayuntamiento queda legitimado para ejercer las acciones de desocupación o desalojo pertinentes en sustitución del propietario.
En cuanto a las comunidades de propietarios, se les faculta para iniciar la acción judicial para que se cese la actividad prohibida contraria a la convivencia o, en caso de “ocupación ilegal” denunciar los hechos ante el ayuntamiento para que inicie el procedimiento de desalojo.
Es evidente que esta ley pretende dar con la solución al conflicto, pero, aparte de que desconocemos como se materializará su aplicación, no podemos obviar que se trata de un instrumento para “sanar” un conflicto en su fase de eclosión. Con el tiempo veremos si es una medida suficiente o, por el contrario, se precisa también la promulgación de normas que a modo de “medicina preventiva” desincentiven la ocupación ilegal.
