Por Gloria Juliá Pérez, Socia-Abogada de Sáinz de Baranda
Vamos a hablar en esta ocasión de una figura que origina un gran quebradero de cabeza a muchos propietarios de viviendas, sobre todo en Cataluña, se trata del concepto de “gran tenedor”, se trata del concepto de “gran tenedor”. Nació siendo un término reservado a grandes fondos internacionales, para convertirse hoy en una realidad que alcanza a muchos propietarios privados, sobre todo en Catalunya, donde se ha reducido a un umbral tan bajo como cinco inmuebles residenciales, mientras que en el resto de España se reserva para quienes acumulaban más de diez viviendas. Ese cambio normativo ha transformado lo que en apariencia era una gestión patrimonial tranquila en una categoría jurídica cargada de consecuencias, pero la particularidad más alarmante y que crea un terrible inseguridad jurídica, es que no existe una definición única.
En materia de arrendamientos, se consideran todas las viviendas residenciales, incluida la habitual, de modo que con cinco inmuebles en una zona declarada tensionada se adquiere la condición de “gran tenedor”. Desde ese momento, el propietario debe ajustarse a una serie de obligaciones que limitan su libertad de gestión: ofrecer un alquiler social previo a cualquier desahucio de inquilinos vulnerables, respetar los topes de renta fijados en áreas tensionadas y soportar la vigilancia administrativa sobre las viviendas vacías, con recargos en el IBI en caso de desocupación prolongada, mientras que, en el ámbito fiscal, la definición adopta otro matiz. Desde junio de 2025, con el Decreto Ley 5/2025 y la Resolución 3/2025, se ha introducido en Cataluña un tipo agravado del veinte por ciento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, aplicable cuando el adquirente es gran tenedor o cuando se transmite un edificio entero de viviendas. Aquí se consideran grandes tenedores quienes poseen más de diez inmuebles, más de 1.500 metros cuadrados de superficie residencial, o cinco viviendas en zonas tensionadas. En este cómputo se incluye tanto la plena propiedad como la nuda propiedad, pero no los usufructos; y se excluyen garajes y trasteros. Existe, no obstante, una excepción significativa: en el caso de personas físicas, la vivienda habitual no se tiene en cuenta y, además, si la adquisición se destina a ser residencia principal, no se aplica el tipo agravado.
Esta diferencia de criterios provoca situaciones paradójicas: un propietario puede ser gran tenedor en el ámbito de los arrendamientos, con todas las restricciones que ello comporta, y no serlo a efectos fiscales.
El efecto no se limita al ITP. En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Cataluña mantiene un régimen más estricto que el de otras comunidades y aunque no existe un trato específico para el gran tenedor, la propia acumulación de inmuebles hace que la base imponible crezca de manera considerable y que los herederos se enfrenten a tipos muy elevados. Las reducciones autonómicas, más limitadas que en otros territorios, apenas logran atenuar el impacto. A ello se suma la falta de claridad administrativa: no se ha precisado aún si, en el futuro, la condición de gran tenedor podría influir en la aplicación de ciertos beneficios fiscales en herencias o donaciones, lo que añade un elemento de incertidumbre a la hora de la planificación patrimonial.
La situación actual se caracteriza, en definitiva, por la falta de concreción en cuestiones clave, aparte de la multitud de dudas que surgen en casos concretos, como por ejemplo: no está resuelto cómo deben computarse las viviendas situadas fuera de Cataluña, si los inmuebles en manos de sociedades patrimoniales familiares deben sumarse a los de sus socios, ni cómo se valorarán las participaciones en sociedades que posean activos residenciales.
Gloria Juliá Pérez, Socia-Abogada y Directora del Departamento
Jurídico – Civil Procesal de Sáinz de Baranda
En definitiva, ser gran tenedor en Catalunya significa hoy someterse a más obligaciones en arrendamientos y a un tipo agravado en el ITP, pero lo más alarmante es que la figura aún no está cerrada, muchas de las normas requieren concreción por parte de la Generalitat y de los ayuntamientos, y esa falta de definición coloca al propietario en un escenario donde la inversión en vivienda residencial -lo que en principio era un movimiento de rentabilidad y seguridad patrimonial-, puede convertirse fácilmente en un auténtico laberinto normativo que impide al propietario disponer de un marco seguro sobre el que tomar decisiones.
