Cuando aún estaba en vigor en Cataluña la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, reguladora de la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando ésta esté destinada a residencia permanente del arrendatario y se halle en área declarada con mercado de vivienda tenso, un asesor financiero suizo me comentó que en Cataluña nos habían expropiado nuestro derecho de propiedad, ya que un propietario no podía libremente fijar el precio del alquiler de un inmueble. Posteriormente el Tribunal Constitucional, declaró inconstitucional la parte de la Ley 11/2020 que fijaba precisamente éstos por invadir competencias reservadas en exclusiva al Estado.
Pasó la tormenta, pero sabíamos que tarde o temprano el tema volvería, y así ha sido. Con la entrada en vigor de la Ley estatal 12/2023, de 24 de mayo, “por el derecho a la vivienda”, con vigencia para todo el ámbito del estado español, y ante las noticias de la actualidad política, muchos propietarios de inmuebles no saben si están afectados de alguna manera por una limitación del precio máximo de alquiler que podrán exigir según los contratos que firmen. Y más teniendo en cuenta que la determinación de las denominadas “zonas tensionadas” donde se aplicarán dichas limitaciones ha quedado pospuesto y en manos de las Comunidades Autónomas, que son las que redactarán la lista de los municipios afectados, basándose, eso sí, en los parámetros fijados en la propia Ley y que son: que el coste del alquiler o de la hipoteca en la zona sea superior al 30% de los ingresos medios en los hogares de la zona, o que el precio del alquiler de la vivienda haya tenido un porcentaje de crecimiento acumulado al menos un 3% superior al IPC de la Comunidad Autónoma en concreto.
Los rotativos no paran y aparecen los “titulares de la angustia”: “Aprobada la nueva Ley de Vivienda”, “Cataluña ya ha publicado el listado de los 140 municipios donde se limitará el alquiler”, “Consulta si tu municipio está declarado zona tensionada”, etc. Y entonces surgen las dudas, en este artículo vamos a intentar dar respuesta a algunas de las más usuales:
-Si firmo hoy un contrato de arrendamiento de un inmueble en una zona tensionada, ¿puedo cobrar lo que ambas partes hayamos pactado, o tengo alguna limitación?
Pues bien, si firmas hoy, sí que podrás cobrar la renta que hayas pactado, pero en cuanto el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana publique el Índice de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, y queden validadas las zonas tensionadas, van a limitarte la renta y no podrás cobrar por encima de ese límite en los nuevos contratos que suscribas.
-Y… ¿Cuál es la limitación?
Las viviendas arrendadas situadas en alguna de las zonas tensionadas no podrán superar la última renta de contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la actualización anual de la renta del contrato anterior, y tampoco se podrán fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuvieran recogidas en el contrato anterior.
-¿Existe la posibilidad de incrementar un 10% la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
La respuesta es que sí pero, como siempre, hay letra pequeña. Para incrementar este 10%, se tiene que cumplir alguna de las cuatro situaciones siguientes:
- Ejecución de obras de rehabilitación que hubieran finalizado en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato (no sirve cualquier “rehabilitación”, sólo las que: I) Tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo, y II) Sean actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de vivienda en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013.
- Que en los dos años anteriores a la firma se han realizado actuaciones de rehabilitación o mejora que acrediten un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
- Que en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
- Que el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Gloria Juliá Pérez, Socia-Abogada y Directora del Departamento Jurídico – Civil Procesal de Sáinz de Baranda
Ahora bien, si eres un “gran tenedor” (o sea, que eres propietario de 10 inmuebles urbanos de uso residencial -5 para Cataluña- o una superficie superior a 1.500m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros viviendas) y la vivienda a arrendar está en una zona tensionada, la Ley dice que la renta del nuevo contrato “no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación”, cuando se apruebe la ley no podrás cobrar más de lo que indique el índice publicado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Este es el panorama que tenemos, la actualidad, y de momento nada sabemos sobre cuándo se aprobarán las zonas tensionadas y el índice de límites de alquiler, por ello antes de suscribir un contrato de alquiler, lo mejor es pedir asesoramiento de un experto para evitar sobresaltos.
